Cambio de uso de local a vivienda u oficina

 ¿Qué es el cambio de uso de local a vivienda?

El cambio de uso es el conjunto de actuaciones (inspecciones, proyectos, tramitaciones, permisos) a realizar para cambiar el uso que tiene un inmueble.

El cambio de uso más habitual es el cambio de local a vivienda, pero podemos cambiar el uso de oficina a vivienda, de industria a vivienda, de vivienda a local, de vivienda a oficina, o incluso de vivienda a industria.

¿Cómo se realiza un cambio de uso de local a vivienda?

Antes de realizar el proyecto de cambio de uso, es necesario realizar los siguientes pasos previos:

1. Verificar la Normativa Urbanística del Ayuntamiento:

Hay que verificar si el inmueble cumple con los requisitos necesarios y si se ajusta a las condiciones que establece el Plan General de Ordenación Urbana del municipio para el nuevo destino. Estas normativas pueden variar según las localidades, por eso en necesario acudir al Servicio Técnico de Arquitectura y Urbanismo del Ayuntamiento del municipio y solicitar un Informe de Compatibilidad Urbanística para asesorarnos de los requisitos técnicos indispensables y los trámites necesarios para hacer este cambio de uso.

Es posible que el ayuntamiento no admita viviendas en planta baja en algunas áreas de la población o que los coeficientes de uso residencial estén cubiertos en esa zona. Por todo ello es conveniente que el interesado obtenga esta información, por escrito, en el ayuntamiento. Para ello es necesario presentar en el ayuntamiento la escritura de propiedad y el IBI (impuesto de bienes inmuebles). Las tasas que suelen cobrar para emitir el Informe de Compatibilidad Urbanística rondan entre los 20 € y los 60 € según el ayuntamiento.

En un plazo máximo de 30 días el ayuntamiento tiene que dar una respuesta al ciudadano, de lo contrario, por silencio administrativo, se considerará que el informe resulta favorable.

2. Comprobar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios:

El siguiente paso es informarse de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya sea solicitando esa información a la propia comunidad, o acudiendo al Registro de la Propiedad Inmobiliaria para consultar los estatutos. De este modo nos aseguraremos que en sus estatutos no esté estrictamente prohibido convertir un local del edificio en vivienda, en caso contrario la Ley da plena libertad al usuario para utilizar su propiedad como considere más adecuado, sin que ningún vecino pueda oponerse.

Debemos tener en cuenta, que si las obras implican una alteración de las zonas comunes del edificio (abrir una puerta por una zona común o abrir alguna ventana en fachada de patio o fachada exterior) o una modificación de las cuotas de participación de la comunidad, será necesario el acuerdo unánime de la comunidad.

3. Hacer un estudio de viabilidad:

Aquí es donde solemos intervenir los técnicos. Es necesario acudir al local para verificar que el local (y la posterior vivienda) reúne los requisitos y las condiciones de habitabilidad y accesibilidad al inmueble.

La normativa exige un mínimo de metros de fachada, superficies mínimas de vivienda, altura útil (de suelo a techo) salidas de humos, ventanas para ventilación e iluminación, etc. Es posible que el local no reúna los requisitos técnicos necesarios para convertirse en vivienda.

 ¿Cuál es el proceso para realizar un cambio de uso?

Nuestro equipo es especialista en la tramitación del cambio de uso de local a vivienda, y siempre planteamos el mismo procedimiento:

En un primer lugar uno de nuestros técnicos se desplazará a su inmueble y redactará un informe de viabilidad de cambio de uso. Este informe nos servirá para saber si el inmueble puede cumplir con todos los parámetros normativos y legales del nuevo uso al que se le pretende destinar.

Si el informe ha sido favorable, se redactará el proyecto técnico necesario para solicitar el cambio de uso. Los honorarios del estudio de viabilidad se descontarán de los honorarios finales.

Si el informe ha sido desfavorable, no será posible redactar el proyecto técnico para cambio de uso y habría que desestimarlo. En este caso sólo se cobraría el informe de viabilidad.

La realización del cambio de uso suele requerir la realización de algún tipo de obras para adecuar el inmueble. Si fuese el caso, el proyecto de obras y la dirección técnica de las mismas está incluido en nuestros honorarios.

Finalmente, una vez se realice el proyecto técnico, se entregará al cliente para que éste la presente al ayuntamiento y solicite la licencia de obras correspondiente.

¿En qué gastos (además del proyecto y dirección de obra) se incurre para concluir el trámite de convertir un local en vivienda?

1. Licencia de obras: un 4% (aproximadamente) del presupuesto de ejecución de la obra. Puede variar de entre 400 € y 2.000 € en función de las dimensiones del local, alcance de las obras a realizar, y el ayuntamiento donde se solicite. La mayoría de los ayuntamientos lo consideran obra mayor, aunque no se intervenga en la estructura.
2. Realización de las obras por parte de una empresa constructora: Dependiendo de los trabajos a realizar. Lo habitual es que cobren un promedio de 250 €/m2 de local, para una intervención media (levantar nueva tabiquería, instalaciones de fontanería, electricidad, telecomunicaciones, calefacción, gas, pavimentos, enlucidos, falsos techos, carpinterías interiores, carpinterías exteriores, fundamentalmente).

Al finalizar las obras es necesario realizar las siguientes gestiones:

3. Tramitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación en la Comunidad Autónoma correspondiente. Su precio ronda los 25 €.
4. Comunicado de variación del valor catastral: se debe presentar una declaración en el Catastro para que el recibo del IBI sea adaptado. Este trámite si lo hace el interesado directamente suele costar unos 90 €.
5. Realizar escrituras nuevas ante notario y llevarlas al Registro de Propiedad. Este coste varía del valor final de la vivienda, pero suele rondar los 350 €.