La plusvalía. Impuesto municipal

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia en la que insiste en el carácter abusivo de una cláusula contractual por la que se traslada al comprador de una vivienda la obligación del pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía.

El Alto Tribunal respalda que no puede exigirse al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava un incremento del valor que, en realidad, no se ha producido.

El número de viviendas sobre las que se puede reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estaría en torno a 550.000 inmuebles.

En esta bolsa de viviendas se incluyen tanto operaciones de compraventa, como donaciones, permutas y herencias, que también están gravadas con el pago de este impuesto.

La estimación tiene en cuenta el número de transmisiones de viviendas realizadas en España entre 2013 y 2016 (ya que pueden recurrirse las operaciones de los últimos cuatro años), así como el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios.

Se grava el incremento del valor del terreno generado en el momento de la transmisión de un inmueble, hasta un periodo máximo de tenencia de 20 años. Sin embargo, para calcular el importe a liquidar por este impuesto se tiene en cuenta únicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los años que haya estado en manos del propietario. Una metodología que acaba mostrando que siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado.

A modo de ejemplo, una vivienda situada en el distrito de Carabanchel (Madrid capital) con un valor de mercado a fecha actual de 180.000 euros y cuyo valor catastral del suelo es de aproximadamente 52.000 euros. "Según los cálculos de la Administración, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia en España (12 años), la plusvalía municipal a liquidar serían 5.000 euros. La realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa pérdida respecto a los 245.000 euros de valor de mercado que tenía en la fecha de su adquisición, en el año 2005".

El importe de la plusvalía aumenta a medida que se incrementa el valor de mercado del inmueble transmitido, como se ve en el caso de una vivienda situada en el distrito de Tetuán (Madrid), que se adquirió en 2005 por 420.000 euros y que actualmente tiene un valor de mercado de 350.000. Si se vendiera ahora este inmueble, el impuesto se elevaría a prácticamente 10.000 euros (9.890), pese a que el propietario ha sufrido un deterioro patrimonial de 70.000 euros.

Pruebas técnicas frente a escrituras de compraventa

Dado que la plusvalía grava el valor del terreno, cualquier reclamación requerirá presentar informes específicos que acrediten el valor del componente “suelo” en ese inmueble en concreto. "Las escrituras de la última y penúltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes.

En su reciente sentencia, el Tribunal Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y "menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial".

La sentencia del Tribunal Constitucional allana el camino a una respuesta favorable en las reclamaciones (en curso y futuras) en los casos de venta, herencia o donación de inmuebles que han visto reducido su valor entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Hasta ahora, las impugnaciones de plusvalías se han tramitado con una perspectiva de éxito muy incierta, ya que la interpretación de si procede o no el cobro del impuesto correspondía al juez competente en cada caso y a la pericia de los letrados para demostrar la inexistencia de incremento de valor durante el periodo de tenencia del activo.

¿Cuándo se puede reclamar el pago de una plusvalía?

Han de darse al menos estas dos condiciones conjuntamente:

Se ha pagado el impuesto de plusvalía en la transmisión de un inmueble y no se ha producido incremento alguno del valor del terreno en el periodo de tenencia gravado, es decir entre la fecha en la que se adquirió y su última transmisión. Circunstancia que se cumple en la gran mayoría de transmisiones en las que los inmuebles se han vendido a pérdidas

La venta se ha producido con posterioridad a febrero de 2013.

¿Qué necesito para reclamar?

Interponer un recurso ante el Ayuntamiento. Es posible que posteriormente sea necesario acudir a la vía judicial.

Una prueba técnica realizada por un experto independiente, que acredite la pérdida de valor producida entre el momento de la compra y el de la venta. Es importante destacar que el impuesto de plusvalías grava solo el valor del suelo, no el precio de compraventa de un inmueble.

En el caso de trasmisiones de terrenos o parcelas es coincidente, pero para el resto de inmuebles en los que existen construcciones, el valor del suelo es solo uno de los componentes que conforman su valor de mercado. El cálculo para saber si se ha producido una pérdida en el valor del inmueble no puede limitarse a comparar el precio de compra con el precio al que se ha vendido. 

Se requiere un informe técnico específico al inmueble transmitido (como una prueba pericial contradictoria, tal y como menciona la sentencia del Constitucional), que acredite cuál ha sido la variación del valor de mercado del suelo entre el momento de adquisición del inmueble y el de la transmisión.

Por tanto, no sería información suficiente para demostrar la supuesta pérdida de valor:

Las escrituras de compraventa de la última y penúltima transmisión de un inmueble.

Estadísticas de precios medios del mercado residencial del municipio o el código postal donde se ubica el activo.