Declaración legal de un edificio en ruinas

En muchas ocasiones, los propietarios de un edificio no son conscientes de la importancia que tiene el correcto mantenimiento del mismo, y desatienden el deber de conservación que les corresponde.

Puede incluso llegar el caso en el que el edificio amenace con derrumbarse. En estos casos, su propietario tiene la obligación de evitarlo haciendo las reparaciones necesarias o incluso demoliéndolo. Si tuvo conocimiento del peligro y no cumplió con su deber, será responsable de los daños y perjuicios que se originen.

En casos necesarios, la Administración puede llegar a actuar, declarando de oficio el edificio en ruina legal. En este artículo vamos a explicar cómo se realiza este trámite y qué efectos tiene.

Tipos de ruina legal

La legislación española ha venido distinguiendo tradicionalmente 3 situaciones posibles de ruina de un edificio.

• Ruina técnica: consiste en un agotamiento generalizado de los elementos constructivos y resistentes del edificio, que implica obras no normales de conservación que van más allá de la simple conservación del edificio, incluso necesitando obras de demolición y reconstrucción completas de los elementos constructivos afectados.

• Ruina económica: se produce cuando las obras de conservación que es necesario acometer en un inmueble para devolverlo a sus debidas condiciones de seguridad constructiva y habitabilidad superan el 50% del valor de la construcción. Se considera el valor del edificio, pero no el del suelo sobre el que se asienta.

• Ruina urbanística: se produce cuando por un cambio de planeamiento de un municipio se da la situación en la que un determinado edificio deja de cumplir con la nueva normativa urbanística. En estos casos, el edificio se considera "fuera de ordenación" y en él solo se admiten obras de conservación que no impliquen aumento de volumen o que puedan suponer un aumento de su valor a efectos expropiatorios.

La realidad es que estos 3 tipos de ruina van progresivamente fusionándose en uno solo, la ruina económica, ya que en la actualidad el avance de la técnica constructiva hace que lo que antes eran "obras no normales" hoy en día sean obras perfectamente "normales", y que el verdadero motivo para decretar el estado de ruina del edificio sea su repercusión económica. En cuanto a la ruina urbanística, la jurisprudencia ha venido reconociendo que no es motivo suficiente como para decretar por sí sola un estado de ruina que pudiera obligar a su propietario a demoler el edificio.

Además de estos 3 casos, deberíamos sumar un cuarto tipo de ruina, la ruina inminente, que se produce cuando un edificio alcanza tan mal estado de conservación que se convierte en un verdadero peligro para los ciudadanos. En estos casos, el ayuntamiento actúa de oficio, sin necesidad de oír a las partes interesadas, tomando las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños, entre las cuales pueden estar el desalojo de ocupantes y la demolición de oficio del inmueble.

Trámites administrativos para declarar un edificio en ruina

El trámite administrativo lo puede comenzar el ayuntamiento de oficio o cualquier persona interesada (propietarios, moradores del edificio, arrendatarios, vecinos,...).

A parte de la propia solicitud de declaración en ruina del edificio, es necesario aportar un dictamen suscrito por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico normalmente) en el que se justifique que el edificio se encuentra en ruina por alguno de los 3 casos anteriormente citados.

Por tanto, este informe deberá contener, entre otros apartados:

• Datos de las personas interesadas.
• Identificación y descripción del edificio que se va a declarar en ruina.
• Análisis de las lesiones observadas en el edificio.
• Descripción y valoración de las obras necesarias para solucionar las lesiones detectadas.
• Valoración de la construcción.
• Dictamen final y conclusiones.
• Cualquier otro documento que pueda ser relevante para la mejor comprensión del informe: fotos, planos, etc...

Una vez iniciado el expediente, el ayuntamiento deberá notificarlo a las partes interesadas, incluyendo moradores del edificio sean propietarios o no, para que aleguen lo que estimen conveniente. Se puede dar el caso de que otros interesados presenten un contrainforme negando la situación de ruina del edificio.

Los técnicos municipales deberán realizar visita al edificio y realizar su propio informe para verificar que la declaración legal de ruina del edificio es cierta o no.

Como se puede comprobar, se trata de un procedimiento en el que pueden converger varios informes periciales con conclusiones diversas. Deberá ser el ayuntamiento el que finalmente resuelva si procede la declaración de ruina o no. Para ello atenderá fundamentalmente a los informes emitidos por sus propios servicios técnicos.

En caso que algún interesado no estuviera conforme con la resolución del ayuntamiento, siempre podrá interponer los correspondientes recursos, incluso el contencioso administrativo, donde será un juez el que finalmente resuelva si el edificio está en ruina o no, para lo que normalmente será necesaria la intervención de un perito judicial que emitan un nuevo informe.

Consecuencias de declarar un edificio en ruina

Las principales consecuencias de la declaración de ruina de un edificio son:

• Orden de ejecución del ayuntamiento hacia el propietario para que procedan a reparar el inmueble o bien procedan a la demolición.
• Inscripción, una vez realizada la demolición, de la finca en el registro de solares vacíos.
• Inscripción en el registro de la propiedad y comunicación al catastro de la situación.
• Extinción de los contratos de arrendamiento que pudiera haber vigentes sobre el inmueble.
• Caducidad de cualquier licencia de actividad que pudiera afectar al inmueble.

Todo ello sin perjuicio de las indemnizaciones que pudieran ser necesarias.